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深度爆料房价里的利润究竟被谁瓜分了

发布时间:2021-01-07 16:07:09 阅读: 来源:磁力泵厂家

真叫卢俊的地产观 讨论房地产利润永远是一个不会过时的话题。之前很多人说房地产多么多么暴利,然后别人有说房价如何如何不合理啊,或者价格多少多少的高啊。

今天整个专题,聊聊这个房价里的利润空间到底被哪个混蛋赚走了。

利润吞噬排行榜第四位:开发商

我记得大概两三年前吧,那时候温宝宝还在位的时候说过这么一句话:开发商要留着道德的血液。这句话真的是如雷贯耳啊。其实吧,每年每个开发商都会做年报,对外公布利润空间。大概的空间其实都是在10%左右,利润里远不如兰州拉面来的高啊。

然后很多开发商都对外哭诉被人误解。

但是这其实还有一个逻辑解释不通,既然利润不是那么高,为什么人人都来做房地产呢,什么服装的、食品的、家具的但凡做大了就要来做房地产。

其实我的观点是:房地产整体的利润率的确是不高,但是由于是高资金累加项目,所以整体的基数是庞大的,所以利润还是可以的。更何况还有一个重要因素是可以滚动开发,所以启动资金没有想象中的那么多。所以整体的利润空间会比看上去的10%要大。

但是哪怕如此,我依然把开发商的获利能力放在第四位,因为前面排着三个大佬,地位不能撼动。

利润吞噬排行榜第三位:购房者

任大炮曾经说过这么一句话,房地产期房销售,是保证开发商可以快速开发项目,将楼盘尽快的卖给客户,将房子的后续上涨空间留给购房者。我觉得这话说的很在理。

对于楼盘的开发周期来说,只有2年,而客户持有的是未来的70年。从时间对比上来看,购房者的时间远高于开发商。对于项目的增值,核心是土地价值的增值,包括抗通胀的增值、土地稀缺的增值以及区域价值被充分挖掘的增值。

开发商开发一个楼盘,我承认的确存在对未来价值提前透支的现象,但是整体而言,重点的涨幅都是在现房交房之后。

在上海买过房子的各位都知道,单套房子持有10年以上,价格翻了3-4倍都是很正常。

但是不管怎么说,购房者买房都是拿出自己的真金白银的,都是有投入的,和前两位空手套白狼比起来,真的是小巫见大巫。

利润吞噬排行榜第二位:政府

很多人都知道这样一个分析,说房地产的最大成本来自于土地。大概都会占到项目售价的30%-60%不等。而销售的土地收入这一块就是被地方政府收去的。

今天还看了篇微信,说税费吃掉利润的六成,我不知道这个数据是否可靠,但是真的觉得房地产的税费是真多啊。做一个项目是各种的敲章啊,不敲上三五十个绝对没有那么顺利可以开盘的。而各种敲章就是各种税费。

我在做乙方的时候,曾经帮甲方做过一个测算,其中有一项费用叫:不可预见费用,占到成本的15%,我说这个成本太高了,是用来干嘛的。开发商蛋蛋的说:是用来疏通关系的。

所以包括土地成本、税费以及各种灰色支出,房地产几乎70%的钱都是被政府拿走的。而且前提是政府没有花一分钱的前提下。

怪不得中国要大力发展房地产

好了,大BOSS要出场了。政府再怎么折腾,项目还是在当地城市的,而且以后土地楼板价也是由现在的楼市决定的,所以再闹腾也不会做的太过分。

而对于排名第一位的大BOSS而言,真的是有钱赚的时候大举进入,没钱赚的时候果断抽身,不会考虑人间疾苦。

利润吞噬排行榜第一位:银行

是的,我觉得房地产发展这么一轮下来,笑的最开心的应该就是银行了。

首先项目卖地融资的时候,开发商问银行借的钱,基本都是10%以上的利率贷款。这个和你把钱借给银行的利率比起来真的是小巫见大巫。

然后项目销售的时候,购房者可以通过贷款的形式购买,这其实等同于银行和客户捆绑整体购房。我算了下,贷款30年,整体付出的金额总是是当年贷款的1.8-2倍。而且为了防止你提前还贷造成损失,前几年你每个月交的贷款主要都是在还利息,并没有还到本金。前几年基本都是为利息买单,这比高利贷还高利贷。

但是可恶的是,房价上涨了银行要赚取对应的利润,房价亏损的时候银行完全没有共同承担的意思。业内已经出现剥夺你房产的同时,依然要求你继续还贷的案例。

这一系列的运作银行核心需要保证的是:银行不能亏损,哦不对应该说,银行在这单业务的利润率不能低于5%,不然年底奖金发不出来。

然后各位不要忘记一个事实,就是银行其实就是一个皮包公司,他的钱不是自己的,而是吸纳的社会上储户的钱。

所以用一个简单的逻辑可以说明这个问题:几乎不要利息的方式借了百姓的钱,然后用他投资做高利贷。然后各种政策规定必须先还利息,各种政策保证铁定会赚到钱。然后一轮下来,把本金还给储户,利息自己分掉。

这样一个投资的核心是:银行不承担一毛钱风险,但是要分享50%以上的利润,而且自己不掏钱做投资。

荣登榜首,实至名归!

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