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深度惨淡收场的2018楼市带给我们的警示

发布时间:2021-01-07 14:22:21 阅读: 来源:磁力泵厂家

摘要: 我们从下面这份2018年12月全国31个大中城市新房数据可以看出,18个城市环比略有上涨,12个城市环比呈下跌趋势。

2019年的第一个月已经过了一半了,对于全国楼市而言,2018年可谓是冰火两重天,一方面是销售卖地数据持续刷出新高,另一方面各地调控政策也在不断收紧。我们从下面这份2018年12月全国31个大中城市新房数据可以看出,18个城市环比略有上涨,12个城市环比呈下跌趋势。

虽然无论涨跌,幅度都在合理范围内,整体平稳,但是在一团和气之下其实是“家家有本难念的经”。那么,今年的房价走向又将如何,或许我们能够从下面几个代表城市的“捉对厮杀”中找到一些答案。

北京&上海

二手房房价联手下跌,新房价格和前两年持平

帝都和魔都两兄弟,一直是房价的风向标,在二手房下跌的路上也是“携手并进”。

我们先来看北京近期的二手房情况。随着年末需求的逐步释放以及近期政策松动的预期蔓延,北京二手房市场低位回升,成交也有所回暖,但受到新房供应放量及相关政策影响,市场回升幅度不及去年同期。

数据显示,2018年末两月月均成交比前10个月月均成交下滑24%,而2017年同期下滑8.9%,2018年年末二手房市场回升幅度较小。而在价格方面,12月份北京二手房成交均价58571元/平,环比下跌1.4%,同比持平,较同年8月份高点下跌7.4%,较2017年3月份历史峰值下跌13.2%。

上海的二手房价格也是连连连跌7个月。从上图不难看出,从去年7月开始,上海二手房价格就一直处于下跌的趋势,经过7个月的下跌,目前,上海1月二手房均价49351元/m2,环比上月又下跌了0.19%,与去年同期相比,也是下跌了2.50%。可以说,经过这几年的调控,上海的二手房价格整体都处于下跌的趋势了,年后是否可以逆势反弹大家还在持观望态度。

在新房成交方面,据统计数据显示,2018年北京新建商品住宅共成交25052套,继续延续2017年成交不足3万套的趋势,创近年来新房成交新低记录。对比2017年供应少,2018年供应井喷的情况下,成交量萎缩则带来库存大幅上涨。目前楼市商品房住宅库存已经接近7万套,也成为最近3年的最高点。在价格方面,2018年新房成交均价52232元/平米,则创下近年来价格新高。

而2018年上海市商品住宅累计成交了647.48万平方米,同比去年同期水平上涨1.16%;成交均价为53186元/平方米。从今年元旦之后来看,上海新建商品房成交继续放量,并且成交套数维持在千套以上,可以说是一个比较不错的开局。

近期,北京和上海都纷纷传出了首套房贷款利率下调的消息,虽然真实性有待确认,但是在进入今年以来,部分地区房地产政策出现了松动迹象,加之年初银行信贷额度比较充足,对于购房者来说,银行出现利率下调也不失为保障刚需利益的措施之一。

对比北京和上海的楼市,我们发现有三点相似:第一,新房供应井喷架势十足,但是实际出货并不多;第二,新房去化周期同创近些年新高;第三,限价政策让新房实际成交价格和前两年基本持平,目前市场上新房性价比颇高。

三亚&厦门

从火热到冰封的房价急刹车

在我国房地产市场发展的历史上,温州、三亚、海口、大理等城市的房价均曾出现过短期内大涨的情况,最终都以连续多年的止涨收场。回顾整个2018年,海南省建省30周年,在“房住不炒”的基础上,海南密集出台了多项调控政策,其中“422”以来,海南省商品住宅实施全域限购,深远影响了海南楼市的整体走势。

土地市场“晴雨”一向也预示着楼市的“晴雨”,2018年海南土地成交61宗,同比2017年下降超60%;土地成交面积377.32公顷,同比2017年489.8公顷下跌22.96%;成交金额92.32同亿元比2017年下跌52.62%,可谓“量价齐跌”。2018年整体供地和成交的缩紧在一定程度上预示着海南楼市的冷却。

2018年4月海南省政府实施全域限购之后,海南楼市成交量下降。2018年5月-9月累计商品房成交面积同比下跌43%。价格方面,从全年看,8月出台楼市调控政策后,三亚的房价增速得到了抑制,上涨趋势渐缓,整体价格走势趋于平稳。10月25日,海南省再次强调,坚决遏制炒房炒地、严格实施全域限购等政策。国家统计局数据也显示,10月份,三亚新建商品住宅和二手房价格都环比下降。

2017年以来,厦门房价在经历过大涨后也出现大幅下滑。2017年的厦门楼市,是疯狂与彷徨交织;2018年的楼市,则是从狂热到冰封,逆转之快,令人瞠目。统计数据显示,厦门市一手住房成交5460套,面积72.21万㎡,同比下跌48.4%;成交均价39986元/㎡,同比上涨13.3%。

一方面,在“房住不炒”的定位下,调控坚持不放松,厦门楼市也因此经历了从局部过热到整体降温的过程。另一方面,在这样的降温过程中,厦门楼市作为全国关注的焦点,屡上热门头条,“降价”和“看空”成为一整年的楼市关键词,市场弥漫着浓厚的焦虑情绪。那楼市表现低迷的原因有哪些呢?总的归纳起来有以下三点:第一,厦门“四限”政策叠加,调控效果显著;第二,政策严控且房价高企之下,客户观望弥漫;第三,二手房价格优势分流大量成交。

虽然2018是严格调控楼市的一年,但三亚和厦门的房价经过这两年的上涨已经达到了一个较高的水平。而2018年的楼市,则是生动演绎了由火热转冰封的情景。对于炒房客和开发商来说是寒冬,对于刚需购房者则是一片大好春天。

天津&西安

人才新政后房价回落市场反馈不佳

说的2018的楼市,不得不提各地相继出台的浩浩荡荡的人才落户政策,而其中最有代表性的就是两个城市就是西安和天津。

从2017年3月实施“户籍新政”算起,短短20个月,西安落户人口已经超过100万人,且2018年落户的“新西安人”已突破75万。单就人数上来看,在这一轮全国各地的抢人大战上,西安的表现无疑是最抢眼的。有了这75万人口红利在,起码未来几年城市的购房需求是有保证的吧,因为在我们的认知中,人多了,房子不够了,市场就会供不应求。但是,2018年下半年的楼市反响却出乎意料的惨淡,抢房不仅没出现,房价也是不涨反降。

另外一个颇受关注的人才引进城市就是天津了。2018年5月“海河英才”计划的出台,曾经一度让北京到天津的高铁一票难求。官方公布的数据是,去年天津通过“海河英才”计划落户了13万人,照此类推,今年会有22万人成为“新天津人”。由于天津“331新政”后导致很多外地购房者被拒之门外,那么这部分“新天津人”无疑将会成为天津楼市未来的购房主力军。

而天津楼市的实际情况如何呢?作为中国四个直辖市中存在感最弱的一个,天津也是这一轮楼市严控之下最先撑不住的一个。据统计数据显示,2018年1-6月,天津二手价上涨了12%,7-12月份又回跌到年初水平。从去年12月开始,价格又进入了底部,目前二手房成交价基本上已跌回了16年9-10月份的水平。

天津楼市在人才新政带来的极短期反弹之后,上涨动力匮乏,去化率惨淡。近期不少楼盘都给出了不同程度的优惠,甚至有些项目推出“特价房”变相降价促销,部分炒作元旦后要上调价格的楼盘也悄悄以迎新年的优惠形势继续抢收。

天津和西安房价下行的背后,有着共同的相似性,其一,是政策原因主导打破了供需主导的市场周期规律,其次就是,人才落户本身暴露出的城市问题。

天津由于邻近北京而北京的虹吸效应过于强大,导致这些年自身经济发展一直是有规划难实施。虽然曾经凭借开放蓝印户口成功吸引了大量外来人口成为户籍超千万的人口大城市,但是真正在举家迁徙在天津工作生活的有多少我们不去做评论,但是这点也和西安有着共通性。

西安作为二线城市,产业基础相对还是比较薄弱的,许多新兴行业对口工作机会确实很少,虽然近些年不少互联网大佬都在西安选址,但是要想真正消化这上百万的人才,还需要时间。

杭州&济南

强省会时代的未来新宠

就在上周三的时候,国务院批复同意山东省调整济南市莱芜市行政区划,撤销莱芜市,将其所辖区域划归济南市管辖,这是18年来山东首次重大区划调整,有人说,从地图上看,济南的版图终于“两条腿”奔跑了,这似乎也预示着一个强省会时代到来。

在我国省会城市中,济南一直是比较尴尬的存在,2015年的数据显示,河南的GDP只有山东的60%,但郑州占到河南全省的19.8%;安徽经济总量只有山东的三分之一,合肥占到安徽的25.7%;武汉占全省37%、长沙占全省29%。而济南不到9.73%,在全国27个省会城市首位度排名中是倒数第一。

长期以来,济南的经济发展和知名度不仅仅远远落后于青岛,更是连烟台都不如,长期位居第三位。而这几年,眼看着郑州武汉合肥长沙等省会城市取得了飞速发展,济南掉队的焦虑和恐慌愈加突出。

“我们再不奋起直追,很有可能形成中间塌陷”,两年前时任山东省委常委、济南市委书记王文涛在建议中表示,分析周边郑州、合肥,还有远一点的武汉、长沙、成都、贵阳,这些今年发展迅猛的城市,他们都有一个共同的特点,就是所在省份举全省之力发展省会,才铸就了今天的辉煌。

我们似乎从今天的济南身上找到了曾经杭州的身影。彼时的杭州和宁波,就如现在的济南和青岛,经常被拿来做比较。曾经的世界第四大港口城市宁波叱咤一时,而杭州不过是一个不到700平方公里的小城,由于人口的增加和工业的发展,城市用地已达饱和状态,城市规划遇到瓶颈。

2001年先将萧山和余杭撤市划区,后又在2014年和2017年将富阳和临安纳入麾下,十余年间发展为10个市辖区、2个县和一个代管县,面积达到16596万平方公里的的超级省会城市,在空间上形成从以旧城为核心的团块状布局,转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江,网络化组团式布局,并在城市发展方向上形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。

2016年的G20峰会,杭州向世人展示了它从小家碧玉到大气磅礴姿态的华丽转身。而杭州的房价也在经历着同样的变化。数据显示,杭州1月二手房均价为28536元/㎡,从杭州内部区域来看,新房均价最为高的为下城区,达6.8万元/㎡。而偏远郊区的桐庐,建德等地区的房价也早已破万,远高于成都,武汉等其他新一线城市的郊区地段房价。

从房价走势来看,杭州楼市的这轮大潮从2015年下半年开启,到2016年春节前后引爆,然后是G20在杭州举办,将杭州的房价推向了高潮。虽然去年杭州楼市全年市场经历了由热转冷,但是在调控的主旋律下,房价日益趋稳。

如果我们从杭州的发展历史来预判济南的房价,显然还为之过早。济南的城运才刚刚开始,后面还有很长的路要走,强省会城市做大的背后必然是有其他城市在人前焦点卸去光环。宁波如此,那么此番轮回,利空的是否是青岛我们不得而知。

2018已经远去,尽管去年底个别城市对楼市采取了“因城施策”的小范围调控松动,可是在“房住不炒”的大前提下,各地地价正在全面回归冷静,市场短时间还热不起来。去年各个城市的楼市画像似乎已经预示出2019年的楼市恐怕难再起波澜,我们对楼市的态度也应该有相应的转变,回归居住本身、关注品质或许是过去楼市带给我们的最终思考。

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